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作者:admin    发布时间:2019-10-04 03:04    已浏览:

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  并将拆迁有关情况在一定的范围快乐时时彩官网公示或告之抵押权人债务履行期届满抵押权人未受清偿的,可以与抵押人协商以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿,协议不成的,抵押拟人可以向人民法院提起诉讼。

  抵押物折价或者拍卖、变卖后,其价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足的部分由债务人清偿。同一财产向两个以上债权人抵押的,拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿:

  (1)抵押合同以登记生效的,按照抵押权登记的先后顺序分配;顺序相同的,按债权比例清偿。

  (2)抵押合同自签订之日起生效的,该抵押物已登记的,按照第(1)项规定清偿;未登记的,按照合同生效时间的先后顺序清偿顺序相同的,按债权比例清偿。

  城市房地产抵押合同签订后,土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时,可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖,但对拍卖新增房屋所得,抵押权人无权优先受偿。

  依照本法规定以承包的荒地的土地使用权抵押的,或者以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的,在实现抵押权后,未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。

  拍卖划拨的国有土地位用权所得的价款,在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人有优先受偿权。

  根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第八十条:在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下,抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。

  抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下,抵押权所担保的债权未届清偿期的,抵押权人可以请求人民法院对保险金、赔偿金或补偿金等采取保全措施。

  随着城市综合实力的增强,旧城改造的规模逐渐增大。实践中,有的抵押权人并不知道房屋将被拆迁的情况,拆迁主管部门和拆迁人往往忽视对拆迁房上设抵押权人权益的保护,使设有抵押的抵押权人的合法权益难以得到实现。

  房屋抵押权是指不以取得房屋的占有、使用和收益为内容,而仅在债务人不履行债务时,依法以担保的房屋的价值来受偿的一种担保物权,它具有抵押权的一般属性,其中之一即房屋抵押权与其他抵押权一样具有物上代位性。

  所谓房屋抵押权的物上代位性是指房屋抵押权的效力及于房屋的代位物上。如房屋毁损灭失时,房屋抵押权人得就房屋抵押人因此而获得的保险金、补偿金或赔偿金的请求权行使物上代位权。

  最高人民法院关于《适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》规定中强调:在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下,抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。

  抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下,抵押权所担保的债权未届清偿期的,抵押权人可以请求人民法院对保险金、赔偿金或补偿金等采取保全措施。

  这一规定,是抵押权人行使物上代位权的法律依据。但如果抵押人有意逃避债务而不通知抵押权人,由于房屋拆迁人一般只将拆迁情况通知被拆迁人,造成有的抵押权人并不知道拆迁情况,等到获悉情况时,拆迁补偿金已为抵押人领取,抵押权人的物上代位权便无从行使。

  因此,拆迁主管部门或拆迁人应在告之房屋所有人的同时,亦应告抵押权人,并将拆迁有关情况在一定的范围公示或告之抵押权人。如果拆迁人未履行告知义务,就将拆迁补偿给付给抵押人,致使抵押权无法实现的,拆迁人应承担相应民事责任。

  展开全部新《民事诉讼法》施行后,?汤林华律师抵押权的实现,在新民诉法施行之前,一般来说有二种途径:一是协议折价、拍卖、变卖,二是向法院起诉。后者一般要经过一审、二审,才能向法院申请执行生效裁判。虽然《物权法》第195条规定了抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产,但是没有规定具体的法律程序,司法实践中法院一般不予受理。

  《民事诉讼法》第196条规定,申请实现担保物权,有担保物权人以及其他有权请求实现担保物权的人依照物权法等法律,向担保财产所在地或者担保物权登记地基层人民法院提出。第197条的规定,人民法院受理申请后,经审查,符合法律规定的,裁定拍卖、变卖担保财产,当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行;不符合法律规定的,裁定驳回申请,当事人可以向人民法院提起诉讼。这是民事诉讼法规定的特别程序,将《物权法》与《民事诉讼法》衔接起来,视乎给担保物权一个简便的实现方式了。

  但是,民诉法把担保物权的实现规定在特别程序一章,而特别程序只是对某些事实和权利进行确认,不审理民事争议,在这一章中又规定:人民法院在依照本章程序审理案件的过程中,发现本案属于民事权益争议的,应当裁定终结特别程序,并告知利害关系人可以另行起诉。抵押权人与抵押人既然达不成协议,到了法院,同样会产生争议(譬如合同无效、抵押无效),再者,抵押权关系复杂,存在抵押权人、抵押人、债务人,有的抵押物存在多个抵押权人,一旦这种特别程序中存在民事争议,法院一般就会裁定终结特别程序,抵押权人还得向法院提起民事诉讼。因此,通过这一程序解决抵押权实现的案件范围十分狭窄。

  抵押权人与抵押人未能就实现抵押权达成协议,才向人民法院申请公力救济,如果能够达成协议,也就不存在适用特别程序的问题了。抵押权人与抵押人未能就实现抵押权达成协议,主要有两种情形:一是双方就债务履行期届满债权未受清偿的事实没有异议,只是就采用何种方式来处理抵押财产的问题达不成一致意见。二是双方在债务是否已经履行以及抵押权本身的问题上存在争议。对于第一种情形,即抵押权人与抵押人未能就实现抵押权方式达成协议的,为简便抵押权的实现程序,依据民诉法第196条的规定,抵押权人可以直接请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。对于第二种情形,抵押权人仍应当采取向人民法院提起诉讼的方式解决。[1]

  这样看来,新民诉法的规定只能解决部分抵押权实现案件,也就是在实现抵押权方式问题上存在争议的案件,虽然如此,也是司法为民的表现,否则,上述案件还得经过诉讼程序来解决,确实浪费司法资源,也给抵押权人带来诉累。

  那么,抵押权人能否向人民法院直接申请执行呢?答案是否定的。现行民诉法规定的执行依据主要有:人民法院制作的发生法律效力的判决书、裁定书和调解书;人民法院依督促程序发布的支付令;发生法律效力而具有财产内容的刑事判决书、裁定书;仲裁机构依法作出的发生法律效力的裁决书;公证机关制作的依法赋予强制执行效力的债权文书。可见,他项权证不是法定的执行依据,不能直接向人民法院申请执行,只能通过人民法院审查,符合条件的作出裁定,依据该裁定抵押权人才能向法院申请执行。因此,民诉法规定的特别程序,应当审查抵押权人申请的抵押权实现的条件,也就是抵押权是否有效存在,债务履行期限届满或者发生约定的实现抵押权的条件,符合这两个条件的,人民法院应当受理,依据特别程序作出裁定,通过执行程序解决部分案件抵押权的实现问题。存在民事争议的抵押权的实现,还是通过向法院提起民事诉讼解决。[1]:《中华人民共和国物权法释义》,胡康生主编,法律出版社2007年版,第428页。

  在实践中,房产和土地使用权分别依法抵押给不同的债权人时,其效力是没有问题的。抵押人将房屋和土地使用权分别抵押给不同的债权人,并经过抵押物登记公示,具有对抗第三人的效力。只有认定两个抵押合同均为有效,才符合物权公示原则,才不会动摇抵押登记的公信力。并且,对一物两押或一物多押认定为无效亦缺乏法律依据,而是采用“设立在先,效力优先”的原则。《中华人民共和国担保法》第五十四条规定,也承认一物多押的效力,对一物多押的情况,只要第二抵押权人及其后的抵押权人是明知的、自愿的,就不应予以限制,不应否定房屋和土地使用权两物两押的效力。

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  4、依据最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第四十八条规定,以法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的,抵押无效。

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